2014年10月10日 星期五

最近房市買氣冷颼颼,房地合一稅制新政策到底會對房是造成何種影響,看看其他人說法與看法

最近房市冷颼颼,明顯感覺買氣降溫..... 小編還是不改看房興致,最近是自住客朋友開始找機會觀望進場時機.....,但是自住客朋友還是對於高房價叫苦連天......
除非天災人禍或台灣房市泡沫化.........否則

房價高上去跟通膨的道理是一樣的,你永遠不能期待買到跟20年前價位一樣親民的排骨便當,但是去可以學學在百貨年中慶裡搶便宜.....
只是房市的籌碼面正在大洗牌
來看看其他人的看法吧
(轉自鉅亨網)

〈人物〉支持房地合一稅!達麗謝志長:首購換屋買盤永遠在

鉅亨網記者王莞甯 台北  2014-10-10  15:20 


達麗建設董事長謝志長。(圖:達麗建設提供)
達麗建設董事長謝志長。(圖:達麗建設提供)
近來台灣房市在政策管控、選舉因素和即將升息預期的影響下,觀望氣氛濃厚,對照台灣央行總裁彭淮南指「預期漲價心理消失」,未再對房市進一步管控,顯然對房市管控滿意的態度,建商、房仲業者的壓力是越來越大。不過,達麗建社董事長謝志長卻有了驚人之語「我很支持房地合一稅」,但也強調,「稅率必須訂得非常好」。
在房地合一實價課稅提出後,房市買盤更加裹足觀望,不同於部分建商和房仲業者的擔憂,謝志長反而具備信心表示,儘管此政策會造成建商經營上的變化,「土地要繳稅,影響建商獲利不小,但應可抵繳一些增值稅」,他認為「目前看來房地合一稅勢在必行」,但建議政府釐清「房地合一稅的目的到底是什麼?是要增稅或抑制房價?」,此政策最重要的一環在「稅率怎麼訂定,才能真正符合公平原則」。

首購、換屋買盤永不會消失!非升息就沒人買房
謝志長強調,「只要是追求公平的稅制,我很支持,但稅率要訂得非常好,才不會後續又引發爭議和衍生其他問題」,至於近期房市成交量凍結,「我認為只是短期性,稅制明朗後,購屋買盤又會回籠」。
他進一步表示,達麗建設主要瞄準換屋、省購族群,「我從不怕首購產品賣不出去,就算做個300-400戶也不太可能失敗」,即便未來隨著美國升息,台灣央行跟進升息,但這只會影響局部投資行為,「購屋者不管要投資或自住,在任何景氣環境下,都會計算成本」,而非升息就沒有人要買房,「換屋族群永遠都存在」。
北部看好林口新市鎮 到台北車站30分鐘車程地區可作為首購族主要選項
北部地區房價皆已漲高,被問及還有哪些地區值得首購族入主?謝志長說,「台北車站30分鐘內可以到的地方,就是理想的地方」,現在還可以看的像林口新市鎮和淡海新市鎮,但林口新市鎮若機場捷運A7站通車,到台北車站只要30分鐘左右,而淡海新市鎮到台北市中心約耗1個多小時,再加上林口新市鎮鄰近國道1號、Outlet進駐,相信未來發展機會將優於淡海新市鎮,「房價每坪相差約10萬元是合理的」。
跨足於北中南經營、產品定位多元 有效降低營業風險
達麗建設強調順應消費者需求提供首購產品,同時,不將發展重心鎖定在某一特定區域,謝志長說「我在經營一個重劃區時,不會靜在那裡,必須要分散區域風險,因此我在北部、台中和高雄都不斷有新建案推出的計畫」,他進一步表示,「喜歡在尚無其他建商進駐新的開發區時期進場,儘管一開始可能較難較慢銷售,但競爭者少、且可壓低工程造價」。  
言下之意,北部地區如目前已成熟的新莊副都心重劃區等等,已經不是謝志長會再投入開發的地點,「最多觀察趨勢,但不會進去」,他說「競爭者多的地方我不去」,並坦言,大環境好時,隨便買地開發都會有消費者買單,但房市景氣不好時,就要特別慎選土地。
基本買盤回歸五都人口密集區 看好中科周邊住宅區為潛力新星!
謝志長觀察到,現在基本買盤再度回歸到主要都市中,包括雙北市、台中市和高雄市等人口密集區,都是值得開發的地區。
他也強調,這幾年達麗建設一直定位於首購首換產品,除了某些特殊產品,基本上不跟隨投資客去做大的變動,這才是我們這個本業長久經營的所在。
例如,位於大台中七期重劃區對面同樣相鄰台灣大道邊的老舊房屋,為傳統人口密集區,那裡具不少老屋主想汰舊換新的買盤,因此,首購型建案「世紀雙星」位於文心大雅路口,符合謝志長「一般大眾原本居住的地方我才去」的原則,鄰近水湳商圈、甫開工就完售,他強調,現階段要去觀察都市重點商圈周邊的住屋需求,「因為商圈挪不動」。
由於「世紀雙星」熱銷,謝志長緊接著推出位於青海路成熟商圈的「晶漾」,打造為22層樓的豪華小精品宅,更設有公共洗衣區,首購商品「要把年輕人的需求納入案子裡」。 
另外,他特別指出,中部科學工業園區周邊絕對是未來都市住宅大幅成長的潛力地區,主因為竹科已經飽和、且台灣的科技業正在轉型,大規模電子廠陸續進駐中科,相信將逐漸出現「島內移民」,中科附近的小坪數房屋租屋率勢必高漲,可朝向這塊市場做中小型坪數建案,除了可能會有投資客購買作為出租用途、也會有科技業員工買為自用住宅。
但謝志長提醒,並非所有基地都適合作首購,首購產品為約30坪左右可隔成2房、強調低總價,而進階型的主力換屋產品約33-38評,勉強可隔成3房;但若周邊有大山大海大河的景色,即可開發為中高階的大坪數休閒產品。
政策不明朗 供需難回歸市場機制
對於政策面,謝志長坦言「現在真的是一個蠻尷尬的時期」,期望房地合一稅制趕快明朗,讓供需都能回歸到市場機制,「應儘早有一方案出來,讓買賣方在公平合理的機制下交易,房市成交量能才能慢慢回溫」。
他說,政府的政策總具不確定性,導致成交量凍結,不只衝擊房地產,沒有買賣也就課不到稅,還會進一步影響到下游廠商。
新鮮人覓得第1個窩 是政府住宅政策責任 建商功能在提供換屋選擇
謝志長強調,「住宅政策是政府要去做的,應該想辦法去幫助剛出社會的年輕族群如何得到一個窩,最初的窩無須太大太豪華,等這些人有儲蓄有經濟能力時欲換屋,這時建商才來提供首購族多樣選擇的房子,不過,現在光政府推個合宜住宅問題不斷,這些阻礙都有待住宅政策去解決,而非建商來擔這個責任」。
房價居高不下,他解釋「利率低,大家口袋都有錢,地主更不缺錢,又何必賣土地?在土地價格居高不下的情況下,建商取得成本高,房價就很難下來」。
擔憂民間游資跑到海外購置房地產 衝擊台灣整體經濟
另外,他也提出警示,目前房市成交量急凍,主因為政策尚未完全確定,直言「實際的房屋政策為何我都搞不清楚」,擔心拖越久會有導致「口袋有錢的人把這些錢移到海外去買房地產,最近去日本、馬來西亞置產的說明會很夯,甚至連溫哥華都有」,「現在都揪團海外買房,一旦錢出去越來越多,不動產不是喊回來就能馬上回來」,如此一來勢將衝擊會影響到台灣經濟。​




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